תוכן עניינים
מפורט:
1.        מבוא. 4
2 .        תקופה העות'מאנית. 6
2 .2          סיווג קרקעות בתקופה העות'מאנית. 6
2 .2.1          קרקעות מסוג "מולכ". 6
2 .2.2          קרקעות מסוג "מירי". 7
2 .2.3          קרקעות מסוג "מוואת". 8
2 .2.4          קרקעות מסוג "מוקופה". 9
2 .2.5          קרקעות מתרוכה. 9
2 .3          פנקסים תורכיים.. 10
2 .3.1          פנקס חקאני – הפנקס הממלכתי 10
2 .3.2          פנקס היוקלמה. 11
2 .3.3          פנקס הדאיימי 11
2 .4          חסרונות של השיטה העות'מאנית. 12
2 .4.1          חוסר יישום של כוונת המחוקק. 12
2 .4.2          יישום חלקי של השיטה. 12
2 .4.3          היעדר מעמד משפטי מחייב לרישום בפנקסים. 13
2 .4.4          צורת ניהול הפנקסים. 13
2 .5          חשיבותם של הפנקסים התורכיים בימינו:. 14
3 .        תקופת המנדט הבריטי 15
3 .1          שיטות רישום.. 15
3 .1.1          השיטה הישנה. 15
3 .1.2          שיטת טורנס – השיטה החדשה. 16
3 .2          קדסטר. 17
3 .3          החידושים של המחוקק הבריטי 18
3 .4          חסרונות:. 18
3 .4.1          חוסר חידוש בתחום התחיקתי 18
3 .4.2          ערך הוכחתי ולא קונסטיטוטיבי 19
4 .        רישום זכויות במקרקעין בימינו 20
4 .1          פנקסי מקרקעין 21
4 .1.1          מה ניתן לרשום בפנקסי מקרקעין? 21
4 .1.2          רישום עסקאות. 22
4 .1.3          פסקי דין, החלטות וצווים. 23
4 .1.4          כל דבר הטעון רישום או שניתן לרישום לפי חוק. 23
4 .2          בעקבות חוק המקרקעין:. 24
4 .2.1          תום עידן "החזקה" ותחילת עידן "הרישום". 24
4 .2.2          פומביות המרשם, סופיותו וערבות המדינה לנכונותו
5
4 .2.3          סעיף 7 לחוק המקרקעין – חובת רישום.
5
4 .2.4          ביטול זכות שביושר. 26
4 .2.5          ביטול סוגי המקרקעין 26
4 .2.6          ביטול הפרדה בין קרקע למחוברים. 27
4 .2.7          חוק בתים משותפים. 27
5.        מגבלות וסיכונים בהסתמכות על המרשם.. 29
5.1          זכויות "לא רשומות". 29
5.2         קצב הרישום.. 30 5.3          מרשם דו ממדי 30 5.4          סיכונים בהסתמכות על המרשם.. 30 5.4.1          סיכוני מרווח הרישום. 30 5.4.2          פגמים בזיהוי 32
6 .        סיכום.. 34
7.        רשימת מקורות ביבליוגראפיים:. 36
8 .        נספחים.. 39

1 .   מבוא
בחודש אפריל שנת 1858 הוציא הסולטן התורכי עבדול אל מג'יד הראשון, קובץ חוקי קרקעות שהסתמך על חוקי "המג'לה" והמנהגים שהיו נהוגים ברחבי המדינות והחיל את החקיקה על רחבי האימפריה העות'מאנית, לרבות ארץ ישראל. למעשה,  תאריך זה מהווה נקודת התחלה של ניהול מרשם מסודר של זכויות הקניין במקרקעין בארץ-ישראל ונמשך עד ימינו. כבר לפני כ-150 שנה נעשה בארץ ישראל ניסיון ראשון  ליצור מצב, בו ניתן יהיה להעביר זכויות במקרקעין מיד ליד באמצעות פעולת רישום מהירה ופשוטה תוך כדי ניהול ופיקוח של השלטון על המשאבים היקרים והחשובים ביותר – נכסי המקרקעין. הרעיון של יצירת המרשם טמון ברצון לשקף כבמראה את כל הזכויות במקרקעין ולהיות, בסופו של דבר, המקור היחיד למידע על זכויות, והזירה היחידה שבה מתבצעות עסקאות במקרקעין. במצב זה, רוכשי זכויות במקרקעין אינם אמורים להתעניין מעבר למסך המרשם ובמידע שאינו גלום בו. האם חזון זה התגשם? האם אכן משקף המרשם את כל הזכויות במקרקעין? האם הרוכש זכות אינו צריך עוד להביט במסך המקרקעין?  מטרתה העיקרית של עבודה זו היא לענות על שאלות אלו ולסקור באופן תמציתי, ככל שניתן, את תהליך הרישום מנקודת מבט משפטית והיסטורית. כאן מוצגים הניסיונות שנעשו בארץ ישראל במהלך 150 שנות רישום והסדר מקרקעין, להגשים את החזון ולהתמודד עם הצורך להגן על כללי הקצאת זכויות הקניין במקרקעין באזור, ומנותחים טעמי כישלונם של אותם הנסיונות.   העבודה פותחת ברקע של ההתפתחות ההיסטורית של שיטות הרישום שהיו נהוגות בארץ-ישראל החל מהתקופה העות'מאנית. פרק זה בא להראות את השפעתם של פנקסים תורכיים שנוהלו בתקופת העות'מאנית ואת העובדה שלפנקסים אלו נועדת  חשיבות רבה להוכחת זכויות בקרקע, לחידוש רישום, ולביצוע פעולות הסדר מקרקעין גם בימינו. בפרק שני יש ניסיון לנתח את השינויים שבאו לידי ביטוי לאחר כניסתו של השלטון המנדטורי אשר החל בתהליך הסדר זכויות במקרקעין (Land Title Settlement)   שנמשך גם לאחר הקמתה של מדינת ישראל וטרם הסתיים עד עצם יום הזה.  כאן מוצגים ההצלחות והכישלונות של תהליך ההסדר שאמור היה לחקור ולבדוק את שרשרת הזכויות בכל פיסת קרקע בארץ-ישראל. נוסף לכך, פרק זה סוקר ומנתח את השימוש בשיטת הרישום החדשה – שיטת מרשם הזכויות (Title registration) שפותחה על ידי בריטים באוסטרליה  ובעקבות הצלחתה הרבה יושמה גם בחלקים אחרים של האימפריה, לרבות ארץ-ישראל. החלק השלישי של העבודה עוסק בשינויים שחלו בעקבות חקיקת חוק המקרקעין אשר הסדיר נושאים רבים והכניס שינויים מהותיים בתחום רישום והסדר מקרקעין בישראל.  כאן יוצג ניסיון של המחוקק הישראלי להתגבר על בעיות העבר וללמוד מהטעויות של העות'מאנים והבריטים בכך שהוא מנסה לאכוף את חובת הרישום ולתת לו  ערך קונסטיטוטיבי .בפרק זה מוצגים ההצלחות והכישלונות של החוק בהשגת יעדים אלה. החלק האחרון של העבודה, עוסק בניתוח מוגבלויות של המרשם הן מבחינת צורתו ותוכנו והן מבחינת הסיכונים  העומדים מפני המסתמך על הרישום בו. כאן מוצגים ומנותחים שורה של נושאים אשר אינם נכללים במרשם כגון: זכויות לא רשומות, חוסר יכולת לשקף את המציאות בשטח עקב היותו דו-ממדי ועקב קצב עטי של רישום הזכויות בו.