תוכן עניינים
      מבוא
      סקירת ספרות
2 .1          מאפיינים שוק הדירות
2 .2          גורמים המשפיעים על מחירי הדירות מצד הביקוש
2 .2.1          ריבית בנק ישראל
2 .2.2          ריבית על משכנתאות
2 .2.3          אינפלציה
2 .2.4          שער חליפין
2 .2.5          כוח קנייה: שיעור אבטלה, הכנסה פרטית פנויה, מס הכנסה
2 .2.6          גידול אוכלוסייה: גידול טבעי, עלייה.
2.3          גורמים המשפיעים על מחירי הדירות מצד ההיצע
2 .3.1          מדיניות מנהל מקרקעי ישראל, וועדות תכנון, התערבות ממשלתית.
2.3.2          מלאי דירות: התחלות בנייה, גמר בנייה.
3                     מתודולוגיה
3 .1               משתני המחקר
3 .2               נתונים ומקורותיהם
3 .3       השערות המחקר       ממצאים       דיון ומסקנות       ביבליוגרפיה       נספחים הדירה מהווה לרוב את הרכישה המשמעותית והיקרה ביותר אותה עושה אדם במהלך חייו. רכישת דירה לא מהווה רק השקעה בנכס נייח, אלא לרובנו זו השקעה בעלת משמעויות רבות המשפיעה על עתיד המשפחה ועל קבלת החלטותינו לגבי מקום עבודה, מעון לתינוק, ביה"ס לילד והרשימה עוד ארוכה.
שוק הדירות בארץ הינו מגוון ומורכב החל מדירות חדשות ועד דירות מלפני קום המדינה. כמו כן הדירות נבדלות בשטחן, מספר החדרים, אזור המגורים ועוד קריטריונים רבים נוספים אשר צריכים להיכלל בשיקולי הרכישה. אך חשוב לציין שמחירי הדירות בישראל מושפעים לא רק מגורמים אקסוגניים, אלא ניתן לראות גם השפעה רבה מגורמים אסטרוגנים שהם גורמים כלכליים כמו: שער ריבית, שיעור אבטלה במשק, גידול אוכלוסייה ועוד. מטרת עבודתנו היא להציג את הגורמים הכלכליים שלדעתנו הם המרכזיים ביותר בהשפעה על מדד מחירי הדיור בארץ ושיש לייחס להם חשיבות רבה בזמן ששוקלים אם לרכוש דירה או להמתין.
בעבודתנו נסקור ספרות ומאמרים העוסקים בגורמים המשפיעים על מחירי שוק הדירות, דרכם נגבש את הפרמטרים החשובים והמודלים שבאמצעותם נאמוד רגרסיה. חשוב להדגיש שבעבודתנו נאמוד רגרסיה עם משתנים כלכליים בלבד ולא נאמוד רגרסיה הדוניסטית שכוללת בתוכה גורמים כמו: שטח, מיקום או מספר חדרים בה משתמשים לרוב. בנוסף נתייחס לגורמים המשפיעים בטווח הקצר ולגורמים המשפיעים בטווח הארוך.
עבודה זו מתבססת בחלקה על נתונים מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונתונים סטטיסטיים המתפרסמים ע"י בנק ישראל.
אנו מקוות להגיע למודל המסביר ביותר את השינויים במדד מחירי הדירות בטווח הקצר ובטווח הארוך.