מיסוי איגוד מקרקעין

תקציר העבודה

מבוא
המושג "איגוד מקרקעין" נכנס ללקסיקון המשפטי והציבורי מאחר ובעבר אנשים ניצלו את הפרצה בחוק לשם התחמקות מתשלום מיסי מקרקעין באמצעות ביצוע פעולות במקרקעין במסווה של ביצוע פעולות בחברה. קרי, כאשר יחיד היה מעוניין למכור מקרקעין שברשותו, על מנת להימנע מתשלום מיסי שבח, היחיד מכר את המקרקעין באמצעות מכירת מניות בחברה שהיא בעלת המקרקעין וכך נמנע מתשלום מס שבח.
פרצה זו היוותה כר נרחב לתכנוני מס יצירתיים וגררה את התופעה הידועה כ"חברות הגוש-חלקה". אנשים רבים הגיעו למסקנה כי העלויות הכרוכות בהחזקת חברה, נמוכות מהעלויות הצפויות כתוצאה ממיסוי מקרקעין, ולכן רכשו מלכתחילה את הקרקע במסגרת חברה שהוקמה לעניין רכישת המקרקעין בלבד, ולאחר מכן הסתפקו במסחר במניות החברה ולא בקרקע עצמה. בדומה, יחידים נהגו להקים עמותות שרכשו מקרקעין כשהיחידים רשמו עצמם כחברים בעמותה ובאופן כזה יצרו בעלות עקיפה במקרקעין. תכנוני מס אלו יצרו מצב הגובל באבסורד היות ולמרות שהלכה למעשה מדובר היה במסחר במקרקעין לכל דבר, לא הייתה אפשרות אופרטיבית למסות את פעולות אלו בהתאם לחוק.
הלקונה בחוק נסגרה בשנת 1963, עת כניסתו לתוקף של חוק מיסוי מקרקעין אשר סתם פרצה זו וקבע כללים לפיהם הוגדר מהוא איגוד מקרקעין אשר בעלות בו יוצרת חזקה של החזקה ישירה של המקרקעין באמצעות בעלי המניות. בנוסף, הגדיר החוק מהי פעולה באיגוד מקרקעין, אשר מקימה את החבות במיסוי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ולא בהתאם למיסוי חברות. חבות המס נקבעת בס' 7
לחוק, אשר מקים את חבות המס וקובע כי "המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין".
כפי שניתן לראות קיימת בעיתיות כבר בהגדרה הבסיסית, אשר אינה מגדירה את המצב המשפטי באופן מדויק, היות ומס לא מוטל על עצם הפעולה, אלא המס מוטל על השבח החל על הפעולה.
במהלך עבודה זו אבקש לעמוד על גישת המחוקק וגישת בתי המשפט בעניין הניגודיות בין שימוש בסטנדרטים המנחים את הנישום ואת פסיקת בתי המשפט לבין, לבין חקיקה אשר מכתיבה כללים דווקניים ברורים. אבקש לבחון בסופו של יום האם נטיית המחוקק ובתי המשפט להיצמד לפרשנות הדווקנית (הצמדות ללשון החוק), או להשתמש בסטנדרטים מנחים, וכיצד אלו משפיעים על הנישום וחבות המס.
תוכן מבוא. 3
איגוד מקרקעין – הגדרתו ומהותו. 4
התייחסות הפסיקה להגדרת איגודי מקרקעין:. 5
האם חברה קבלנית מהווה איגוד מקרקעין ?. 8
פעולה באיגוד מקרקעין – מתי ואילו פעולות יחשבו פעולה באיגוד מקרקעין 10 ס' 48א1 לחוק מיסוי מקרקעין 14
העברות ללא תמורה באיגוד מקרקעין: מכירה תמורת מניות, העברה אגב פירוק ואגב מיזוג – נפקויות אירוע המס. משפטים הקניית זכות במקרקעין ללא תמורה לפי ס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין משפטים העברת נכס לחברה שאינה איגוד מקרקעין 17
העברת נכס אגב פירוק איגוד. 17
העברת נכס אגב מיזוג 19
העברת נכס תמורת מניות. 19
רישום מניות של איגוד מקרקעין בבורסה. 20 פטורים ממיסוי עסקאות באיגוד מקרקעין – תיקונים 50 ו-55 לחוק מיסוי מקרקעין. 21
תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין 21
הלכת רוגבין 24
התפתחות הפסיקה – עניין פייביש.. 26
תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין 27
האם קיימת הצדקה להשתמש בפטור לפי ס' 71 לחוק. 30 ה"הקצאה" בס' 71 לחוק לפי תיקון 55. 31
התיקון של ס' 75 לחוק מיסוי מקרקעין והתחולה הרטרואקטיבית. 32
משפט משווה. 33
סיכום.. 35
בבליוגרפיה. 37