סמינריון כלכלה ציבורית ופוליטית מצוקת הדיור בישראל והמדניות הננקטת לצמצומה

מוסד לימוד
סוג העבודה
מקצוע
מילות מפתח , , , , , , , , , , ,
שנת הגשה 2013
מספר מילים 14363
מספר מקורות 59

תקציר העבודה

עבודת סמינר בכלכלה ציבורית וכלכלה פוליטית מצוקת הדיור בישראל והמדיניות    הננקטת לצמצומה מבוא   –.
3
1 . מדיניות דיור   –..
5
1 .1.
הזכות לדיור נאות   –…
5
1 .2.
דיור נאות בר השגה   –.
5
1 .3.
מטרת מדיניות הדיור   -…
7
1 .4.
חזקות מגורים (Housing tenure)   –
7
2 . הגורמים למצוקת הדיור בישראל   –…
9
2 .1. ניתוח ביקוש והיצע   –.
9
2 .2.
השלכות מצוקת הדיור   –
11
3 . עליית מחירי הדירות  
12
3 .1.
מדדים ומחירי דירות   -..
12
3 .2.
מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה   -… 12
3 .3.
בועת הנדל"ן   …
13
3 .4.
המשבר הפיננסי העולמי והשלכותיו על ישראל   . מנהל עסקים
4 . המדיניות הממשלתית   –..
16
4 .1.
המעורבות הממשלתית בשוק הדיור בישראל   – 16
4 .2.
פעילות משרד הבינוי והשיכון   —
16
4 .3.
עידוד בנייה להשכרה   -..
21
4 .4.
הסדרה של משכנתאות   –
23
4 .5.
רגולציה של גובה שכר הדירה (Rent Control)   ..
5
4 .6.
היקף מימוש הסיוע בדיור על- ידי זכאים   — 27
5. מחאת האוהלים והשלכותיה על המדיניות הננקטת   . 28
5.1.
מחאת האוהלים  
28
5.2.
החוק להאצת הליכי הבנייה   –..
29
5.3.
הגדלת היצע הדירות למגורים   —
30 5.4.
רפורמה במנהל מקרקעי ישראל   -..
31
5.5.
דיור בר השגה   ..
31
6 . דרכי מדיניות אפשריות   —
33
סיכום   -…
34
בבליוגרפיה   .
35
נספחים   –  38
הזכות לדיור הינה זכות חברתית אשר מגנה על אדם נגד החלטות שלטוניות הפוגעות בקורת הגג שלו, מאפשרת לאדם לתבוע מהמדינה לפעול ולהגן על זכותו לדיור ולהקצות לו משאבים, וכן מחייבת את השלטון לקבוע מדיניות וסדרי עדיפויות. בהיעדר זכות מוגנת לדיור אשר מעוגנת בחוק, יכולות הרשויות לפעול על פי מדיניות דיור עמומה, ולשנותה ללא ביקורת ציבורית או שיפוטית.
בשנים האחרונות, במיוחד החל משנת
2 001, נרשמה האטה בפעילות ענף הבניה בהשוואה לעשור הקודם.
האטה בקצב העלייה לארץ וצמצום משמעותי בסיוע הממשלתי לזכאים גרמו להקטנת הביקושים וכתוצאה מכך לירידה בקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה.
ההאטה בהתחלות הבנייה שהיתה כנראה גבוהה מההאטה במכירות גרמה לירידה מתמשכת במלאי שאינו מכור. הכשלים בשוק הדיור מתאפיינים במצוקה ממשית, הנובעת מעודף ביקוש לדיור ועליית מחירים (בעיקר באזורים ירושלים, תל-אביב וסביבותיה והשרון); וכן בהתכווצות של פלח השוק הבינוני-נמוך בשל עודף היצע של דירות וירידת מחירים מתמשכת (בעיקר בפריפריה ובפריפריה של המרכז).
כשלי השוק הללו מסבירים במידה רבה מדוע קיים צורך במעורבות ממשלתית בשוק הדיור בישראל.
ליחידות מגורים, גם כאשר הן נתונות לבעלות פרטית, יש תכונות של מוצרים ציבוריים, לכן קיימת הסכמה על כך שמעורבות ממשלתית, התומכת בשוק הדיור, היא רצויה, ובכל מדינות המערב קיימים מנגנונים שונים של מתן סובסידיות לשוק הדיור. קיים מגוון גדול של כלי תמיכה בשוק הדיור, והתמיכה יכולה להיות מכוונת לחזקות דיור שונות (בעלות דיור, שכירות ושכירות סוציאלית) ולהתבסס על שיטות שונות של סבסוד הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע. בצד ההיצע נעשית המעורבות, בין השאר, באמצעות סבסוד בנייה לקבלנים והטבות מס ליזמים עבור מכירה והשכרה של דירות במחיר נמוך לזוגות צעירים וזכאים. בצד הביקוש יש מדיניות ממוקדת של עידוד שכירות באמצעות סבסוד משכנתאות ומענקי רכישה. בממשק שבין צד הביקוש לצד ההיצע קיימת בחלק מהמדינות אף מדיניות ספציפית לטיפול בשכונות עוני, בין השאר באמצעות תוכניות שיקום שכונות או תוכניות פינוי- בינוי. המחזוריות החדה יחסית בענף הבנייה לדיור מעלה את הצורך במדיניות ממשלתית אשר תמתן את שינויי המחיר. אם כן, עצם נחיצותה של התערבות הממשלה אינה שנויה במחלוקת, אך מידת ההתערבות הרצויה ומידת התאמתם של אמצעי הסבסוד להשגת המטרה הם נושא למחלוקת.
הסמינר כולל נתונים על שוק הדיור בישראל וניתוח התמורות המתחוללות בו בשנים האחרונות. כן נסקרת מעורבות הממשלה בשוק הדיור ומוצגים כלים שונים לעידוד שווקי הבנייה והמגורים.
הפרק הראשון יעסוק בהגדרת הזכות לדיור כמו גם בדיור נאות בר השגה, במאפיינים וכן באופן ההכרה בזכות זו במדינת ישראל וברחבי העולם. כמו כן, אמנה את מטרות מדיניות הדיור ואסווג את חזקות המגורים.
בפרק השני אנתח את הגורמים למצוקת הדיור בישראל בעת האחרונה הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע ואבחן את השינוי בביקוש לדיור כפונקצייה של הגידול השנתי בכמות משקי הבית. בנוסף יצוינו השלכות חברתיות וכלכליות של המגמות בשוק הדיור.
הפרק השלישי יבחן את עליית מחירי הדירות באמצעות אינדיקטורים כגון מדדי דירות אשר מפורסם ע"י הלמ"ס; מספר המשכורות הנדרשות לשם רכישת דירה ובועת הנדל"ן המוגדרת כפער בין המחיר בפועל לבין המחיר הפונדמנטלי. בנוסף, אנתח את השפעת המשבר הפיננסי העולמי על שוק הדירות ומצוקת הדיור בישראל.
הפרק הרביעי יעסוק במדיניות הממשלתית. ישנם מספר אמצעים עיקריים העומדים לרשות הממשלה להתערבות בשוק הדיור. פרק זה יבחן את המניעים השונים לתמיכה בחזקת המגורים של בעלות בדיור בישראל.
לאחר מכן יפורטו חזקות מגורים נוספות – השכירות הסוציאלית (דיור ציבורי) וסיוע בשכר דירה ויצויינו היתרונות והחסרונות של כל חזקת מגורים, אציג סוגי מדיניות נוספים לצמצום מצוקת הדיור ולבסוף יוצגו נתונים מספריים אודות היקף מימוש הסיוע בידי זכאי משרד הבינוי והשיכון.
בפרק החמישי תתואר מחאת האוהלים שפרצה במדינת ישראל בחודש יולי 2011 עקב מצוקת הדיור, השלכותיה על המדיניות הננקטת ושינוי המדיניות במטרה לצמצום פערים חברתיים, הורדת מחירי הדיור ופתרון מצוקת הדיור כאחד.
בפרק השישי יפורטו דרכי מדיניות אפשריות על מנת להטיב עם מצוקת הדיור, ולגרום להפחתתה.