דיני קניין עבודת סמסטר בדיני קניין, תשע"ד אורך העבודה לא יעלה על ארבעה עמודים, מודפסים בגופן David גודל 12, ברווח של שורה וחצי בין השורות. יש להשאיר שוליים בשני הצדדים ברוחב של לפחות 2 סנטימטרים. חריגה ממכסת הכתיבה לא תיבדק.
אין להוסיף הערות שוליים. אזכור פסקי דין ייעשה באמצעות ציון שמות הצדדים בלבד, בגוף העבודה.
רועי ודוד הינם אחים, אשר יחד עם בת דודתם יעל ירשו בחלקים שווים את זכות החכירה לדורות בדירה בת ארבעה חדרים בתל אביב.
שלושתם הסכימו כי רועי יתגורר בחדר המזרחי, דוד בחדר המערבי ואילו יעל בחדר האמצעי, כאשר לכל אחד תהיה זכות החזקה בלעדית בחדרו. בשאר חלקי הבית ישתמשו במשותף, כשהחדר הרביעי ישמש כסלון משותף לשימושם האישי של שלושת השותפים. חצי שנה לאחר שנכנסו לגור בדירה, חזר יואב, אחיה של יעל מטיול בהודו והיא החליטה לאפשר לו להתגורר בסלון עד אשר ימצא לעצמו מגורים. יואב הפך את הספה בסלון למיטתו והניח חפציו על השידה הסמוכה. הוא הבטיח לשותפים שישתדל להפריע להם כמה שפחות, וכי מבחינתו אין בעיה שייכנסו לסלון בכל שעה.
א. לאחר חודשיים בהם התגורר יואב בסלון, דרש ממנו רועי לפנות מיידית את הדירה. למחרת בבוקר יעל הודיעה לרועי שהיא קיבלה בלילה את הסכמתו של דוד לכך שיואב יישאר בסלון עד אשר ימצא לעצמו מקום ראוי להתגורר בו, ולכן יואב רשאי להישאר. האמנם יואב רשאי להמשיך ולגור בסלון? ב. הניחו כי בסופו של דבר, לאחר דין ודברים בין השותפים, ביקשה יעל מיואב בשם שלושת השותפים לעזוב מיידית את הדירה. יואב סרב. מהן אפשרויות הפעולה של שלושת בני הדודים המעוניינים בפינויו?
ג. לבסוף החליט יואב לעזוב את הדירה. הוא העמיס את חפציו במכונית, אך שכח את הגיטרה שלו על המדרכה בסמוך לכניסת הבניין. קובי, שכן המתגורר באחת הדירות בבניין שחזר לביתו באותה עת, חשב שהגיטרה שהיתה משומשת, שבורה מעט ומיתריה זקוקים להחלפה, נזנחה, לכן לקח אותה לביתו. ליתר בטחון מסר טלפונית הודעה למשטרה על מציאת הגיטרה, אך לאחר שתיאר את מצבה לא התבקש להביאה לתחנת המשטרה. קובי נהג לנגן בקרן רחוב ולאסוף תרומות מהעוברים ושבים. ששה חודשים לאחר שלקח את הגיטרה, בעודו מנגנן בה ברחוב, עבר במקום יואב, ראה כי קובי מנגן בגיטרה שאבדה לו ודרש לקבלה. האם על קובי להחזיר את הגיטרה ליואב?
ד. החדר של יעל הוא הקטן מבין שלושת החדרים. לאחר מספר חודשים בהם התגוררה יעל בחדר האמור היא ביקשה מרועי ומדוד להחליף איתה חדרים אך הם סרבו.
הדבר הוביל לסכסוך בין השותפים בעקבותיו החליטה יעל לדרוש את פירוק השיתוף בדירה.
דוד ורועי מבקשים להישאר שותפים בדירה, לכן ביקשו מיעל לקנות ממנה את חלקה. יעל סירבה והגישה בקשת פירוק לבית המשפט. דוד ורועי חזרו על בקשתם בפני בית המשפט. האם ביהמ"ש יורה על פירוק השיתוף? אם כן, כיצד יפורק השיתוף?
בהנחה שרועי דוד ויעל רשמו את זכות החכירה שלהם בטאבו, הזכות שלהם היא קניינית לכל דבר, וזו מוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין.
הם שותפים בנכס, מכוח ירושה, וכך נוצרה בעלות משותפת בדירה. במידה וזכות החכירה לדורות שלהם לא נרשמה בטאבו,  סעיף 45 לחוק המקרקעין קובע כי הוראות החוק ביחס לבעלות משותפת יחולו גם על זכויות קנייניות הפחותות מבעלות, כמו בענייננו – חכירה משותפת. לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, הם קיבלו החלטה משותפת פה אחד – חלוקת החזקות – לכל אחד זכות החזקה בלעדית בחדרו, כאשר הסלון נשאר שטח משותף. ניתן לומר כי ההחלטה שקיבלו הינה החלטת שותפים, וניתן לומר כי זהו הסכם שיתוף. כשמדברים על הסכם שיתוף מדברים הסכם שיתוף הינו חוזה, ועליו יחולו דיני החוזים. ומכאן, שאפשר שהסכם זה יקבע בע"פ כמו במקרינו, וזאת לפי גישתה של פרופ' זלצמן – הסכם שיתוף לא דורש כתב כיוון שכל מטרתו היא להסדיר את היחסים הפנימיים בין השותפים ולא להוות עסקה קניינית. כיוון שבנושא אין תקדים של ביהמ"ש העליון, בחרתי להסתמך על גישתה, ולא על גישתם של פרופ' רייכמן ופרופ' וייסמן אשר קובעים כי יש צורך בכתב ככלל, או בהתחשב בטיב ההסכם – בהתאמה. בנוסף, כאשר כל השותפים מסכימים על עניין מסוים, יש לבחון אותו פעמיים – פעם אחת להתייחס אליו כהסכם שיתוף, ופעם שניה לנתחו כהחלטה של השותפים, ולכן אתייחס להחלטתם על חלוקת ההחזקות גם כהסכם שיתוף. שאלה א': שאלה זו התעוררה בפסה"ד ביאלר נגד ביאלר, בו נקבעה ההלכה – שותף לא יכול לאפשר לצד שלישי להשתמש בנכס המשותף כל עוד שותף אחר מתנגד. בענייננו, יעל לא יכולה לאפשר ליואב לגור בדירה כל עוד רועי מתנגד.
לדעתי במקרה הקונקרטי, הפירוש שיינתן לסעיף 31 לחוק המקרקעין הוא כפי שפירש ביהמ"ש את הסעיף בפסה"ד – כסעיף שמאפשר שימוש רק ע"י השותף עצמו.
אומנם סעיף 31 מדבר על השכרה אך לדעתי ניתן להשליכו על המקרה הנוכחי בשינויים המחוייבים, ולכן יואב אינו רשאי להמשיך ולהתגורר בסלון. בנוסף, כאשר מדובר על החלטות השותפים, לפי חוק המקרקעין יש לקיים ארבעה תנאים מצטברים על מנת קבלת החלטה לפי רוב (יעל ודוד), אך במידה ולא יתקיימו התנאים, ההחלטה יש שתתקבל פה אחד: תנאי ראשון –מפורט בסעיף 30 (א) לחוק המקרקעין – החלטת רוב יכולה לעסוק רק בשימוש רגילים של הנכס המשותף, לעומת שימוש חריג בו תידרש החלטה פה אחד. שימוש  סביר הינו מונח שסתום אשר תלוי בנסיבות, ועניין זה התעורר בפסקי הדין זולבו נגד זיידה ווילנר נגד גולני.
אם להסתמך על הדוגמאות לשימוש סביר שנתן בימה"ש בפסה"ד זולבו נגד זיידה, למרות שאינן תואמות את המקרה בדיוק, אוכל להגיד כי לאור הנסיבות מתן השימוש בחדר ליואב אינו שימוש סביר, כיוון שיש בו משום הפסד לשותפים משטחם, ונטילה מזכותם הקניינית. תנאי שני – מפורט בסעיף 30 (ב) בחוק המקרקעין – אין לקבל החלטה אשר מקפחת את המיעוט. גם כאן, קיפוח הינו מונח שסתום. זהו מצב שמתעמרים במיעוט, וניתן לומר שאם רועי אינו רוצה שיואב יגור בסלון שלו, ויעל בכל זאת מקבלת החלטה שכזו באישורו של דוד זוהי התעמרות ברועי. הדבר תלוי נסיבות, וכיוון שזה הבית שלו, והסלון הוא שטח משותף, ניתן לומר שרועי יקופח. התנאי השלישי – עוסק בדרך קבלת ההחלטה, ומבוסס על עקרון תום הלב. בפסה"ד זולבו נגד זיידה קבע ברק כי כאשר מדובר בהחלטת רוב, חשובה גם דרך קבלת ההחלטה – הרוב צריך להתייעץ עם המיעוט, לגלות את הפרטים הרלוונטיים, ואפילו לתת למיעוט זמן כדי לפנות לבימ"ש במידה וירצה לתקוף את ההחלטה. גישה דומה ניתן לראות גם בפסה"ד וילנר נגד גולני בו השופטת בן פורת קבעה שאם ההחלטה לא התקבלה בצורה-