סיכונים ודרכי בצוע במימון המשכנתאות בישראל

מקצוע
שנת הגשה 2005
מספר מילים 10145
מספר מקורות NULL

תקציר העבודה

סיכונים ודרכי בצוע במימון המשכנתאות בישראל תוכן עניינים:
מבוא
 (עמודים 3 – 2) רקע למשכנתאות  (עמודים 5 – 4) משכנתא / הלוואה לצורכי דיור –   (עמודים 10– 6) החזרה.
מועד קבלתה.
חוזה (תנאים מקפחים בבנקים השונים, כן או לא?).
ערבות המוכר.
רישום המשכנתא.
בקרה על פעולות הבנקים.
 דרכי / מוסדות מימון המשכנתא בישראל –   (עמודים  14- 11) במסגרת הבנקאות או מחוצה לה. האם יש צורך בייעוץ משכנתאות חיצוני.
5.              נתונים סטטיסטים על פעילות הבנקים בחמש שנים מתוך העשור האחרון –  (השוואת שמונה בנקים למשכנתאות).  (עמודים 15 –
2 1) נתוני הלוואות + רווח והפסד.
מאזנים.
חקיקה – הוראת האוצר ובנק ישראל.  (עמודים 22 – 23) מקורות, סיכונים ודרכי בצוע במימון המשכנתאות בישראל –  (עמודים
5 – 24) שינויים בסביבת העבודה של הבנקים למשכנתאות.
מאפייני פעילות הבנקים למשכנתאות ומגבלות יכולתם לפזר סיכונים.
עתיד פעילות משכנתאות בישראל.
הקלות בתנאי הלוואות, יותר מסלולים ופחות ריבית, – תגובה לעלייתו של ה – $, השינויים החדים בריבית השקלית ובמדדים.  (עמודים 28 – 26) סיכום ומסקנות. (עמוד 29) ביבליוגרפיה.  (עמודים 30 – 31)
1 .      מבוא
כאשר אדם ללא הון עצמי מספיק, עומד לבצע רכישת נדל"ן יש בפניו מספר אופציות למימון הרכישה: הלוואות במגזר הפרטי (משפחה, חברים, שוק אפור וכד'…), הלוואות לצורכי דיור ממוסדות פיננסים, כלומר, משכנתאות מבנקים או מחברות ביטוח, שוק משני (צד תפעולי על ידי בנקים למשכנתאות וצד המימון על ידי גורם אחר), ישנה גם משכנתא לזכאים באמצעות משרד הבינו והשיכון (נקבעת על פי חוק ו / או תוכניות הסיוע השונות של המשרד, קיימים מספר קריטריונים הקובעים "ניקוד" שלפיו נקבע גובה המשכנתא לזכאים).
בעבודתי זו אתמקד במשכנתאות הניתנות ע"י בנקים למשכנתאות בלבד, המגוון שיש בבנקים בארצנו רחב דיו על מנת להציע שפע של אופציות למי שזקוק להון נוסף על מנת לבצע רכישת נדל"ן. מכאן, שכל אדם יכול וצריך לעשות התאמה אישית בבחירתו סוג של משכנתא.
ישנם פרמטרים רבים, צרכים ומשתנים שצריך לקחת בחשבון. להלן מספר דוגמאות לסוגי המשכנתאות המוצעות בשוק הבנקים למשכנתאות: צמודה למדד בריבית קבועה, צמודה למדד בריבית משתנה, צמודה למדד מדורגת, צמודה לדולר אמריקאי, שקלית דינמית, שקלית מדורגת,  הלוואת גישור ועוד רבות אחרות.
כיום התנאים הסוציו-אקונומיים והעלייה בשיעורי האבטלה במשק מקשים על חלק מהלווים לעמוד בנטל המשכנתאות, בתקופות בהן שגשג ענף הנדל"ן, עיקלו הבנקים את דירות החייבים ומכרו אותן, ברם כיום ישנו מלאי דירות מעוקלות שהגיע לשיא של מעל ל – 1000 דירות לא מכורות (בעיקר מעבר לקו הירוק וביישובי הפריפריה שבצפון ובדרום). מצב זה הביא את הבנקים למשכנתאות לחפש אחר דרכים חדשות, שביניהן הקלות למפגרים בתשלומים, זאת על מנת, שהדיירים יישאו לפחות בהוצאת המסים עבור הדירה.
המגמה הפוליטית בישראל, מגמת התערבות ממשלות ישראל בשוק הדיור, הענקת הלוואות, משכנתאות מסובסדות ותמיכה ברווחת האזרחים הולכת ומתפוגגת עם השנים. תחתיה עולה ומבצבצת מגמה של הקטנת הסיוע הניתן לזכאים, או הרעת התנאים וההטבות שניתנו במשך שנים עברו לזכאים. כל אלו רק מוסיפים על הצורך בלקיחת הלוואות משלימות ממקורות שונים, בינם כמובן, הבנקים למשכנתאות.  בישראל פועלים מספר בנקים למשכנתאות, בנקים מסחריים המעניקים בין היתר הלוואות לדיור, וחברות ביטוח. כל אלו העומדים בפני הלווים ומציעים שפע של משכנתאות, ריביות, תנאי החזר, מועדי פירעון, קבלה וכד'.
רות וילקוביץ, אנליסטית הבנקים (מבית השקעות אופק) אומרת שאת שנת 2001 אפיינה מגמה של ירידת ריבית בשוק, כך ש"מצד אחד יכלו הבנקים למשכנתאות להגדיל את הרווח שלהם בכל הקשור לריבית משתנה, ובמקביל יכלו הבנקים להוריד את הריבית על המשכנתאות.
ירידת הריבית בסוף דצמבר גרמה לתיקון מחירים באג"ח הארוכות, שהם המדד לעלות המקורות של הבנקים למשכנתאות להלוואות שהם מעבירים לציבור. כך שבסיכומו של דבר, אפשרה ירידת הריבית  להוריד את הריבית על המשכנתאות בשיעור של 0.5% – 0.8%." ברם, כיום אנו נמצאים במצב של עליית שיעורי הריבית בפרקי זמן קצרים.תופעה זו מקשה על הנוטלים משכנתאות ומגדילה את העול הכלכלי. עד לא מזמן, נהנו לווי המשכנתאות מירידת הריבית במשק, מי שהחליט לקבע את הריבית על המשכנתה נהנה מהזדמנות חד פעמית של ריבית נמוכה, בעוד מי שהצמיד את ריבית המשכנתא למדד, יצא נשכר גם הוא ממשכנתא נמוכה מאוד באופן יחסי לשנים עברו, בהן סבלו לווי המשכנתאות מעלית הריבית. לאחרונה משנה הריבית כיוון ומתחילה לעלות כלפי מעלה, כך שבאופן ישיר, קיימת השפעה על עלות המקורות של הבנקים (עלות ההלוואות המועברות להם מהבנקים המסחריים). יחד עם זאת, ניתן לראות מנתוני הרבעון הראשון של השנה כי אין שינוי משמעותי בהיקף המשכנתאות החדשות או המחודשות. ואפילו, מנכ"לית בנק משכן, לוסקי עידית ציינה, כי "עליית המחירים והעלייה בדולר גרמו דווקא לגידול במכירות וביצוע משכנתאות, והביאו לרבעון ראשון חזק למדי בכל הקשור לתחום המשכנתאות."  נתוני שוק הדיור מעידים על עלייה של 9% בהיקף העסקאות לדיור בחודשיים ינואר-פברואר שנת 2002, בהשוואה לחודשיים האחרונים של שנת 2001. זאת בין השאר בשל חוק הנגב, שהגדיל את מתן ההלוואות בפריפריה במהלך תחילת השנה. נתון זה חשוב מאוד, מכיוון שהוא מסמן התעוררות בשוק המהווה את מטה לחמו של סקטור הבנקים למשכנתאות. אין ודאות כי מדובר בתחילתה של מגמה שתימשך גם על פני הרבעונים הבאים.